الزامات این استاندارد در مورد کلیه صورتهای مالی که دوره مالی آنها از تاریخ 1386/01/01 و بعد از آن شروع می‌شود لازم‌الاجرا است.
دامنه کاربرد استاندارد حسابداری شماره 29
این استاندارد در موارد زیر کاربرد دارد:
- حسابداری فعالیتهای ساخت املاک
- واحدهای تجاری که به فعالیتهای ساخت املاک مشغول هستند، صرف‌نظر از اینکه این عملیات جزء فعالیتهای اصلی آنها باشد یا خیر
- ساخت املاکی که با هدف استفاده توسط واحد تجاری انجام می‌شود
- حسابداری عملیات شهرک‌سازی اعم از مسکونی، صنعتی یا تجاری
تعاریف
ارزش نسبی فروش: نسبت ارزش فروش هر واحد ساختمانی به ارزش فروش مجموع واحدهای ساختمانی یک پروژه یا نسبت ارزش فروش هر پروژه به ارزش فروش مجموع پروژه‌ها.
ارزش فروش: بهای فروش برآوردی جاری یک واحد ساختمانی در وضعیت نهایی قابل فروش آن، در هر مقطع زمانی.
پروژه : تمام یا بخشی از واحدهای ساختمانی مورد اجرا در یک مکان جغرافیایی مشخص که یک مرکز انباشت مخارج را تشکیل می‌دهد.
فعالیتهای ساخت املاک : مجموعه فعالیتهایی است که برای طراحی و احداث املاک برای فروش ضروری است. تحصیل زمین برای احداث و فروش ساختمان و یا آماده سازی و فروش زمین، به طور کلی یا جزئی، بخشی از این فعالیت است.
واحد ساختمانی : یک واحد مسکونی، تجاری یا صنعتی، یا زمینی که برای فروش، احداث یا آماده می‌شود.
ماهیت فعالیتهای ساخت املاک
- ممکن است در یک مکان جغرافیایی مشخص یا در مکانهای متعدد انجام شود.
- در بیش از یک دوره مالی انجام می‌شود.
- ما‌به‌ازای فروش آن ممکن است در زمانهای متفاوت و به مبالغ مختلف دریافت شود.
- مخارج ساخت املاک اهمیت زیادی دارد و مستلزم بکارگیری سیستمی خاص برای تخصیص مخارج مشترک و سایر مخارج مربوط است.
زمینهای نگهداری شده برای ساخت املاک
- چنانچه هیچ نوع فعالیت ساخت بر روی آن انجام نشده باشد و انتظار نمی‌رود فعالیتهای ساخت طی چرخه عملیاتی معمول واحد تجاری تکمیل شود، باید به عنوان دارایی غیرجاری طبقه‌بندی شود، مشروط بر اینکه با توجه به استاندارد حسابداری شماره 14 با عنوان ”نحوه ارائه داراییهای جاری و بدهیهای جاری“ صورتهای مالی واحد تجاری، مشمول طبقه‌بندی داراییها و بدهیها به جاری و غیرجاری باشد.
- زمین نگهداری شده برای ساخت املاک باید به بهای تمام شده پساز کسر هر گونه کاهش ارزش انباشته انعکاس یابد.
مخارج ساخت املاک
باید دربرگیرنده تمام مخارجی باشد که به طور مستقیم به فعالیتهای ساخت قابل انتساب است یا بتوان آن را بر مبنایی منطقی به چنین فعالیتهایی تخصیص داد.
مخارج فعالیتهای ساخت املاک باید شامل موارد زیر باشد:
الف. مخارج تحصیل زمین:
بهای خرید زمین، حق‌الزحمه کارشناسی، حق ثبت، کارمزد خرید، هزینه‌های نقل و انتقال و سایر مخارج تحصیل زمین
ب. مخارج مستقیم فعالیتهای ساخت املاک:
مخارج مواد و مصالح، مخارج دستمزد مستقیم، مخارج انجام شده توسط پیمانکاران و حق‌الزحمه کارشناسی
ج. مخارج مشترک قابل انتساب به فعالیتهای ساخت املاک
مخارج قابل تخصیص به پروژه‌های جاری و آتی ساخت املاک که در یک مکان جغرافیایی مشخص واقع شده‌اند
مخارج قابل تخصیص به تمام پروژه‌های درجریان ساخت واقع در مکانهای جغرافیایی مختلف نظیر مخارج کارکنان دفتر فنی واقع در اداره مرکزی.
روشهای تخصیص مخارج ساخت به هریک از واحدهای ساختمانی یا پروژه‌ها
الف. روش شناسایی ویژه (از قبیل مخارج مستقیم ساخت)،
ب. روش ارزش نسبی فروش در صورتی که شناسایی ویژه امکان‌پذیر نباشد، یا
ج . سایر روشهای مناسب در صورتی که ارزش نسبی فروش عملی نباشد. روش انتخاب شده برای تخصیص باید به طور یکنواخت بکار گرفته شود.
درآمد ساخت املاک
درآمد ساخت املاک باید شامل موارد زیر باشد:
الف. بهای فروش مورد توافق در قرارداد، و
ب. هرگونه مبلغ ناشی از تغییر در دامنه کار تعریف شده در قرارداد.
تغییر، زمانی در مشخصات، نقشه ساختمان یا مدت قراردادهای فروش پروژه ساخت املاک زمانی در درآمد ساخت املاک منظور می‌شود که:
الف.پذیرش تغییر و مبلغ ناشی از آن توسط مشتری محتمل باشد، و
ب.مبلغ ناشی از تغییر را بتوان به گونه‌ای اتکاپذیر اندازه‌گیری کرد.
معیارهای شناسایی درآمد:
الف. فروش واحد ساختمانی با انجام اقداماتی از قبیل امضای قرارداد محرز شده باشد،
ب. فعالیتهای ساختمانی آغاز شده باشد،
ج. ماحصل پروژه را بتوان به گونه‌ای اتکاپذیر برآورد کرد، و
د. حداقل 20 درصد از بهای فروش وصول شده باشد.
هزینه‌های ساخت املاک
هرگونه زیان مورد انتظار پروژه (شامل مخارج رفع نقص) باید بلافاصله به سود و زیان دوره منظور شود.
مخارج ساخت قابل انتساب به واحدهای ساختمانی فروخته شده باید در دوره شناخت درآمد واحدهای یاد شده، به عنوان هزینه شناسایی شود.
مخارج ساخت املاک که به هزینه منظور نشده است باید به عنوان دارایی شناسایی و به اقل بهای تمام شده و خالص ارزش فروش اندازه‌گیری شود.
تغییر در برآوردها
آثار ناشی از تجدیدنظر در برآورد درآمدها و مخارج قابل‌انتساب به فعالیتهای ساخت املاک باید به پروژه‌های فعلی و در صورت لزوم به پروژه‌های آتی تخصیص یابد.
فسخ معامله فروش
درآمدها و هزینه‌های شناسایی شده مربوط به واحدهای ساختمانی فروخته شده باید در زمان ابطال یا فسخ معامله فروش، بی‌درنگ برگشت داده شود.
شناسایی جداگانه
- خسارات دریافتنی از پیمانکاران (به‌دلیل تأخیر در تکمیل) و
- خسارات پرداختنی به مشتریان (به‌دلیل تأخیر در تحویل)
مشوقهای فروش
- تعهد ناشیاز مشوقها در حساب ذخایر
- مخارج مرتبط با مشوق ها نظیر تضمین بازده سرمایه‌گذاری خریداران برای دوره مشخص، به حساب بهای تمام شده پروژه
- سایر مخارج تحمل شده توسط واحد تجاری سازنده املاک بهمنظور تبلیغ فروش واحدهای ساختمانی به عنوان هزینه دوره
واحدهای ساختمانی تکمیل شده آماده برای فروش
- حداقل بهای تمام شده و خالص ارزش فروش
- واحدهای ساختمانی تکمیل شده‌ای که بهمنظور افزایش قیمت، اجاره یا استفاده توسط واحد تجاری نگهداری می‌شود، براساس استانداردهای مربوط به حساب منظور می‌گردد.
افشا
- روش تعیین درصد تکمیل پروژه،
- درآمد و هزینه‌های شناسایی شده ساخت املاک در صورت سود و زیان،
- برآورد مبلغ مخارج لازم برای تکمیل پروژه‌های در جریان، و
- صورت تطبیق مبلغ دفتری مخارج شناسایی شده بهعنوان دارایی در ابتدا و انتهای دوره که موارد زیر را نشان دهد:
- مخارج انباشته ساخت املاک در اول دوره، با تفکیک مبلغ دفتری زمین،
- مخارج تحمل شده ساخت املاک طی دوره، با تفکیک مبلغ دفتری زمین،
- مخارج انباشته ساخت املاک که در صورت سود و زیان بهعنوان هزینه شناسایی شده است، به تفکیک دوره جاری و دوره‌های گذشته، و
- واگذاری یا انتقال به طبقه دیگری از داراییها یا سایر تغییرات در مبلغ دفتری طی دوره.
افشا در مورد در مورد زمین نگهداری شده برای ساخت املاک
- بهای تمام شده و کاهش ارزش انباشته (در صورت وجود) در ابتدا و انتهای دوره،
- صورت تطبیق مبلغ دفتری در ابتدا و انتهای دوره که موارد زیر را نشان دهد:
اضافات
واگذاری
انتقال به داراییهای جاری به عنوان مخارج ساخت املاک،
زیان کاهش ارزش شناسایی شده یا برگشت شده در صورت سود و زیان طی دوره (در صورت وجود)، و
سایر تغییرات.
افشا در صورتهای مالی
- هرگونه محدودیت در رابطه با مالکیت زمین و میزان آن، و
- زمینها و پروژه‌های ساخت املاک که وثیقه بدهیهاست.
تاریخ اجرا استاندارد حسابداری شماره 29
الزامات این استاندارد در مورد کلیه صورتهای مالی که دوره مالی آنها از تاریخ 1386/01/01 و بعد از آن شروع می‌شود لازم‌الاجرا است.
مطابقت با استانداردهای بین‌المللی حسابداری
استاندارد بین‌المللی حسابداری جداگانه‌ای برای فعالیتهای ساخت املاک وجود ندارد. در پیوست استاندارد بین‌المللی حسابداری شماره 18 شناخت درآمد، شناسایی درآمد فروش املاک مشروط به تکمیل کارهای عمده است. از این رو، استاندارد حسابداری شماره 29 با پیوست استاندارد بین‌المللی حسابداری یاد شده مغایرت دارد.
